재테크 상식

아직은 생소한 P2P펀드를 배워볼까요?

임차보증금 믿고 돈 빌려주기

2019-04-18

임차보증금을 저에게 넘겨준다며 돈을 빌려달라는 친구,

임차보증금을 담보로 돈을 빌려주려면 어떻게 해야할까요?

 


 

우선 채권을 양도 받기 위해서는 양도가 가능한지를 확인해야 합니다. 임차권과 임차보증금반환채권을 분리하여 어느 하나만 양도할 수는 없는데요. 임차권이 존속하는 기간 중에는 양도할 수 없고 이 때, 임차보증금반환채권의 양도는 추후 임차권이 소멸되는 것을 조건으로 한 장래의 조건부 채권의 양도라고 할 수 있습니다. 어렵게 설명 드렸지만 간단히 말해서 양도는 가능한데 지금 당장 받아갈 순 없고 임대차계약기간이 만료되면 받아갈 수 있다는 뜻입니다.




 


이 경우에도 임대인이 채권양도에 반대의 의사를 표시한 경우에는 양도할 수 없는데요. 임대차계약서 상에 채권양도금지조항이 있는지를 잘 살펴보셔야합니다. 양도금지조항이 있어도 양수인이 *선의(어떠한 사실을 알지 못하였음.)이면 유효하다고 하나 그래도 임대차계약서를 확인해서 불필요한 다툼은 생기지 않도록 해야겠죠?^^




 


임대차계약서도 확인을 하셨다면 이제 양도인이 임대인에게 채권양도사실을 통지하거나 채무자의 승낙을 받아야 합니다. 임대인에게 양도사실을 통지하였거나 승낙을 받았을 경우에만 양수인이 임대인로부터 임대차보증금을 받을 수 있습니다. 채권양도통지를 할 경우 양도인이 하는 것이 원칙이나 양수인이 양도인을 대리하여 통지하는 것은 가능합니다. 반대로 채권양도철회의 통지를 할 경우에는 양수인이 통지를 하여야합니다.


채권양도가 선의의 제3자에게 대항력을 갖추기 위해서는 확정일자 있는 증서에 의한 통지나 승낙을 필요로 하는데요. 채권이 이중 양도된 경우, 채무자와의 관계에서는 확정일자가 없는 통지나 승낙이 있더라도 먼저 통지나 승낙을 받은 사람이 우선하나, 선의의 제3자와의 관계에서는 확정일자가 있는 통지나 승낙을 받은 사람이 우선하게 되며, 양쪽 다 확정일자 있는 통지나 승낙을 받은 경우에는 확정일자 있는 통지나 승낙이 먼저 도달한 사람이 우선하게 됩니다.



 

임대인이 이의를 보류하지 아니하고 채권양도를 승낙한 경우에는 양도인에게 대항할 수 있는 사유로써 양수인에게 대항하지 못하는데요. 이 경우에도 양수인이 악의(법률상 악의는 어떠한 사실을 알고 있었음을 의미함) 또는 중과실인 경우에는 양도인에게 대항할 수 있는 사유로써 양수인에게 대항할 수 있으며, 그 사유는 채권의 성립, 존속, 행사를 저지하거나 배척하는 모든 사유를 포함한다고 보고 있습니다. 임대인이 양도통지를 받은 경우, 양도통지를 받기 전까지 양도인에게 대항할 수 있는 사유로 양수인에게 대항할 수 있으며 양도철회통지가 있는 경우에는 통지를 받기 전까지 양수인에게 생긴 사유로써 양도인에게 대항할 수 있습니다.




 


임차보증금반환청구권의 양도의 경우에는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이므로, 그 임대차보증금 반환 채권을 양도함에 있어서 임대인이 아무런 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였어도 임차 목적물을 개축하는 등 하여 임차인이 부담할 원상복구비용 상당의 손해배상액은 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있습니다.



 

양도인의 사정이 더 어려워져 차임을 지급하지 못 할 경우 돌려 받을 수 있는 임차보증금이 적어질 수 있음으로 인해 양수인이 민법 제650조에 의거하여 차임연체로 인하 계약해지권을 대위행사하여 임대차계약을 종료시키고 임차보증금을 반환을 청구한 사례에서 법원은 해지사유가 발생하였더라도 임대인은 반드시 계약을 해지하여야 하는 것은 아니며, 계약해지권은 대위행사할 수 없다고 판단하였습니다. 임대차계약이 해지되지 않고 양도인이 계속해서 차임을 지급하지 않는 경우 돌려 받을 수 있는 임차보증금은 계속 줄어들 수 밖에 없는데요. 따라서, 임차보증금을 담보로 돈을 빌려줄 경우, 월차임과 남은 임대차계약기간을 꼭 확인하실 필요가 있습니다.


반대로 임대인과 양도인 사이에 임대차계약기간을 연장하는 약정을 맺더라도 양수인에게 대항할 수 없는데요. 이러한 약정이 있더라도 양수인은 원래 임대차계약기간 만료 시에 임차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

 

임차보증금반환채권을 넘겨받고 돈을 빌려주시겠다면 위와 같은 점을 꼭 잊지 말고 유념하세요. 

투자계산기

투자금액

수익률

상환방식

만기

월입금받을금액(세전)0

총 예상 수익(세전)0

투자순서

상품보기