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아직은 생소한 P2P펀드를 배워볼까요?

[P2P 상품 알아보기 : 2편] 부동산 P2P 알아보기

2019-05-27

우리나라 P2P 투자상품의 절반 이상이 부동산 관련 상품들인데요. , P2P 투자를 하고 계신 분들은 물론 P2P투자를 시작하려는 분들도 부동산 관련 상품들에 투자할 일도 그만큼 많을 수 밖에 없는데요. 그렇다면 현재 내가 투자하고 있는 혹은 투자하고자 하는 부동산 관련 상품들에 대해 알고 있어야 손해보지 않는 정확한 투자가 가능하겠죠?

그래서 오늘은 여러분의 P2P금융튜더 피카튜가 부동산 P2P 상품에 대해 간략하게 알려드리려고 합니다.



1. 부동산 후순위담보대출

금융기관이나 기타 다른 대주의 1순위 담보권이 설정되어 있는 부동산에 후순위 담보권을 설정하고 대출을 실행하는 상품입니다. 아파트 등 부동산을 담보로 하기 때문에 대출자의 경제 상황이나 신용도의 영향을 적게 받으며 1순위 담보권이 부동산 가치에서 차지하는 비중에 따라 그 위험성이 달라질 수 있습니다. 부동산 가치에 비해 1순위 담보권이 설정된 채권의 금액이 현저히 적다면 그만큼 안정적인 상품이 될 수 있겠죠? 반면 후순위 담보대출 실행 후 부동산 가격이 하락한다면 위험성이 증가할 수 있답니다. 그래도 부동산 관련 P2P상품 중에선 상대적으로 높은 안정성을 나타내는 상품이랍니다.

 


2. 부동산PF(Project Financing)

 부동산 PF는 부동산 건축을 시작하기 전, 개발단계에서 필요한 자금을 확보하기 위한 대출입니다. 지어질 건물의 미래 가치를 심사해 대출한도가 정해지며 당장 담보로 잡을 부동산 없이 처음에는 신용대출에 가까운 것이 원칙입니다. 하지만 보통 토지를 담보로 하여 진행되는 것이 대부분이며 P2P대출의 경우 토지에 대한 후순위담보가 설정되어 있는 경우가 대부분입니다. 부동산PF의 경우, 공사진행 정도에 따라 정해진 한도 내에서 돈을 빌려주고, 대개 완공 후 건물을 담보로 금융회사에서 대출받아 PF대출금을 갚습니다. 예정대로 공사가 진행되지 않을 경우 부실채권이 발생할 수 있으며 이경우 후순위담보이거나 담보가 없는 경우가 많으므로 투자금 회수에 대한 위험성이 존재합니다.

 


3. 브릿지론

부동산P2P에서 전형적은 부동산PF상품은 보기 힘들고 브릿지론이 많습니다. 브릿지론이란 특정 부동산 개발사업장의 개발자금을 제2금융권 등에서 높은 이자를 내고 빌려 쓰다가 사업이 진행되면서 자산가치가 높아지고 사업성이 좋아져 리스크가 줄어들게 되면 제1금융권의 낮은 이자의 자금을 차입하면 제2금융권 등에서의 차입금을 상환하게 되는데, 이 때 제2금융권 등에서의 차입금을 브릿지론이라고 합니다. 브릿지론의 경우, 신용도가 낮거나 담보가 부족한 시행사가 부동산개발 사업 초기에 제1금융권을 통한 부동산PF대출이 어려울 때 이용하는 상품이므로 그만큼 위험성이 높다고 할 것입니다.



4. 부동산ABL(Asset Backed Loan)

ABL은 외상매출채권 담보대출의 일종으로 일반적인 외상매출채권 담보대출과 다른 점은 납품업체가 외상매출채권을 은행에 곧바로 넘기지 않고 특수목적회사에 양도한 다음 특수목적회사가 은행으로 채권을 넘긴다는 점이다. 납품업체의 신용도가 낮을 경우 은행이 납품업체에 곧바로 대출해 주기 힘들기 때문에 만든 구조입니다. 부동산 ABL은 부동산PF상품에서 파생된 상품으로 미래에 확보할 수 있는 돈을 담보로 대출해주는 상품입니다. P2P에서 주로 취급하는 부동산 ABL상품은 분양대금ABL과 공사대금ABL이 있습니다. 분양대금ABL은 분양대금을 1차 담보로 합니다. 이 상품은 분양이 잘 이루어지지 않으면 상환에 문제가 생긴다는 단점이 있으며 요즘 같이 부동산 경기가 안 좋은 때에는 그 영향을 많이 받게 됩니다. 공사대금ABLA지역의 공사대금을 담보로 B지역 건설에 필요한 대출을 받는 구조입니다. 분양대금ABL과는 다르게 미분양에 대한 위험성은 없지만 시공사의 재무건정성에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 한 쪽 공사가 문제가 되면 다른 쪽 공사에 영향을 주어 시공사의 재무상태가 나빠질 수 있기 때문입니다.



5. 부동산NPL

NPL(Non-Performing Loan)은 부실채권이라는 뜻입니다. 대출자가 은행 등 금융회사에서 부동산 등을 담보로 빌린 돈을 갚지 못 했을 때 금융회사는 이 채권을 실제 가치보다 할인해서 팔게 됩니다. 이 상품은 P2p회사는 투자금을 모아 NPL전문매입회사에 대출을 실행하고 이 회사는 이 돈으로 부실채권을 삽니다. 그 후 담보물인 부동산을 경매에 넘기고 투자금을 회수하는 방식으로 진행하게 됩니다. 담보물만 확실하다면 투자금을 충분히 회수할 수 있는 상품입니다. 이 상품은 경매에 따른 기간, 가격 등의 위험성이 따를 수 있습니다.

 

부동산P2P 상품에 대한 최소한의 이해는 있어야 손해보지 않는 투자를 할 수 있겠죠? 여러분의 P2P금융튜더 피카튜는 오늘도 여러분의 현명한 P2P투자를 위해 노력하고 있습니다. 우리 다음에 새로운 소식으로 다시 만나요.


 

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